Según la RESOLUCIÓN NÚMERO 620 del
23 Septiembre
2008, el INSTITUTO GEOGRÁFICO “AGUSTÍN
CODAZZI” establece los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la
Ley 388 de 1997, estos son los métodos usados para realizar avalúos
urbanos o rurales en Colombia.
Los metodos se encuentran en los articulos 1 al 4 de la resolución.
Artículo 1º.- MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es
la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.
Artículo 2º.- MÉTODO
DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que
se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma
de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien
objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Parágrafo.- Se entiende por vida remanente la diferencia
entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para
inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70
años; y para los que tengan estructura
en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
Artículo 3º.- MÉTODO
DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del
bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a
precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la
depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc =
Valor comercial
Ct =
Costo total de la construcción
D =
Depreciación
Vt =
Valor del terreno
Parágrafo.- Depreciación.
Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al
inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la
depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso
de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las
construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en
escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de
conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan
las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas
Estadísticas).
Artículo 4º. MÉTODO
(TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para
el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final
vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se
debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y
la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de
la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la
factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.
Parágrafo.- Este
método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso,
según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes
usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo,
dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita
obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
